Photovoltaik im Mehrfamilienhaus ist ein zentrales Thema für Eigentümer, Vermieter, Wohnungseigentümergemeinschaften und Mieterstrom-Anbieter. Für uns als spezialisierter Dienstleister spielen steuerliche Rahmenbedingungen eine entscheidende Rolle bei der Planung und Umsetzung wirtschaftlich erfolgreicher Photovoltaik- und Mieterstromprojekte. Die steuerliche Behandlung ist dabei vielschichtig und hängt stark von der gewählten Betriebsform und Betreiberkonstellation ab pasted.
Vielfältige Modelle der Solarstromnutzung im Mehrfamilienhaus
In Mehrfamilienhäusern kann Solarstrom auf unterschiedliche Weise genutzt werden: über Steckersolargeräte, klassische Mieterstrommodelle, gemeinschaftliche Gebäudeversorgung, Einspeisung ins öffentliche Netz oder die Nutzung für Allgemeinstrom und Wärmepumpen. Betreiber können einzelne Mieter, Vermieter, Wohnungseigentümergemeinschaften oder externe Mieterstromdienstleister sein. Diese Vielfalt macht Photovoltaik im Mehrfamilienhaus besonders attraktiv, führt jedoch auch zu komplexen steuerlichen Fragestellungen, die stets im Einzelfall zu prüfen sind.
Einkommensteuer: Steuerbefreiung für Photovoltaik-Anlagen
Ein zentraler Vorteil ist die seit Ende 2022 geltende Einkommensteuerbefreiung für Photovoltaik-Anlagen, die auch für Mehrfamilienhäuser relevant ist. Für Anlagen, die bis Ende 2024 in Betrieb genommen wurden, gilt eine Grenze von 15 Kilowatt pro Wohn- oder Gewerbeeinheit. Ab 2025 wird diese Grenze auf 30 Kilowatt pro Einheit angehoben und damit an Einfamilienhäuser angepasst. Auch Erweiterungen bestehender Anlagen können von der neuen Regelung profitieren. Zusätzlich gilt weiterhin eine maximale Gesamtleistung von 100 Kilowatt pro steuerpflichtiger Person.
Steuerfrei sind Einnahmen aus der Einspeisung, aus dem Verkauf von Solarstrom an Mieter sowie aus dem Eigenverbrauch. Im Gegenzug entfällt jedoch die Möglichkeit, Abschreibungen oder Betriebskosten steuerlich geltend zu machen. Für viele Betreiber überwiegt dennoch der Vorteil, da langfristig keine Einkommensteuer auf die Erträge aus der Photovoltaik-Anlage anfällt.
Nutzung von Solarstrom für Allgemeinstrom und Wärmepumpen
Besonders praxisrelevant ist die Nutzung von Solarstrom für Allgemeinstrom, Aufzüge oder Heizsysteme wie Wärmepumpen. In diesen Fällen findet keine Stromlieferung an Dritte statt, sondern eine interne Nutzung im Rahmen der Vermietung. Die Kosten können über die Nebenkostenabrechnung berücksichtigt werden. Steuerlich ist hier eine saubere Abgrenzung zwischen steuerfreiem Anlagenbetrieb und steuerpflichtigen Vermietungseinkünften erforderlich.
Umsatzsteuer bei Mieterstrom und Stromverkauf
Anders als in der Einkommensteuer ist Photovoltaik in der Umsatzsteuer nicht generell befreit. Betreiber, die Solarstrom verkaufen – etwa im Rahmen eines Mieterstromprojekts – müssen grundsätzlich Umsatzsteuer abführen. Erleichterungen bietet die Kleinunternehmerregelung, die ab 2025 bei einem Jahresumsatz von bis zu 25.000 Euro greift. Wer sie nutzt, erhebt keine Umsatzsteuer auf Stromlieferungen, muss jedoch alle umsatzsteuerpflichtigen Umsätze insgesamt berücksichtigen.
Wichtig für Mieterstromprojekte: Die Stromlieferung an Mieter gilt umsatzsteuerlich als eigenständige Leistung und nicht als Teil der Wohnraumvermietung. Dies ist insbesondere für Vermieter und Mieterstrom-Partner relevant, die als Stromlieferanten auftreten.
Besonderheit Wiederverkäufer bei Mieterstrom
Komplex wird es, wenn neben selbst erzeugtem Solarstrom zusätzlich Netzstrom zugekauft und an Mieter weiterverkauft wird. In dieser Konstellation kann der Betreiber als Wiederverkäufer gelten, was zusätzliche umsatzsteuerliche Pflichten auslöst – unter Umständen sogar unabhängig von der Kleinunternehmerregelung. Diese Situation betrifft insbesondere vollumfängliche Mieterstrommodelle und sollte frühzeitig steuerlich geprüft werden.
Wohnungseigentümergemeinschaften und Betreibermodelle
Für Wohnungseigentümergemeinschaften gelten ähnliche Grundsätze. Betreibt die Gemeinschaft die Photovoltaik-Anlage selbst und ist nicht umsatzsteuerpflichtig, bleiben interne Stromverrechnungen steuerlich neutral. Bildet sich jedoch eine separate Betreibergemeinschaft, etwa in Form einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, tritt diese als eigenständiger Stromanbieter auf – mit entsprechenden steuerlichen Pflichten.
Alternative: Vermietung von Photovoltaik-Anlagen
Eine attraktive Alternative zur Stromlieferung ist die Vermietung von Photovoltaik-Anlagen oder Steckersolargeräten. Hier nutzt der Mieter den Strom selbst, ohne dass eine Stromlieferung erfolgt. Für Vermieter handelt es sich steuerlich um Vermietungseinkünfte, bei denen Abschreibungen, Betriebskosten und gegebenenfalls Sonderabschreibungen oder geringwertige Wirtschaftsgüter genutzt werden können. Dieses Modell kann insbesondere für kleinere Anlagen und Balkonkraftwerke interessant sein.
Fazit: Frühzeitige Planung und fachkundige Beratung entscheidend
Photovoltaik im Mehrfamilienhaus bietet große Chancen – sowohl für Immobilienbesitzer als auch für Mieterstrom-Anbieter und Projektentwickler. Einkommensteuerbefreiungen, umsatzsteuerliche Wahlrechte und unterschiedliche Betreibermodelle eröffnen wirtschaftliche Spielräume, bringen aber auch steuerliche Risiken mit sich.
Wichtig: Dieser Artikel ersetzt keine individuelle Beratung. Bei allen steuerlichen Fragen rund um Photovoltaik, Mieterstrom und Immobilien ist ein qualifizierter Steuerberater der richtige Ansprechpartner, um rechtssichere und wirtschaftlich optimale Lösungen zu entwickeln.
